Wir errichten Selbstaufmerksamkeitsorte – nicht einfach nur Wohnungen.
Alle guten Ideen haben etwas gemeinsam, sie sind einfach. Auch die Entwicklung von Wohnimmobilien ist eigentlich ganz einfach. Die Wohnungen sollen einfach nur den Marktbedürfnissen entsprechen. Das wäre dann schon alles.
Nomen est Omen. Eine Immobilie ist immobil, im Bezug auf Zeit und Raum. Marktbedürfnisse hingegen verändern sich. Damit ist eine Wohnung einmal besser und einmal schlechter geeignet, den Anforderungen des Marktes zu entsprechen. Gute Projektentwicklung hat daher die Aufgabe, sowohl die qualitativen Änderungen der Marktnachfrage der jeweils letzten 5 Jahre aufzunehmen und gleichzeitig die abzusehenden quantitativen Änderungen der nächsten 2-3 Dekaden abzubilden.
Die normale Architektenleistung endet mit der Zuweisung von Räumen, hier ist das Schlafzimmer, dort das Wohnzimmer. Wie und wie gut im Ergebnis ein Raum genutzt werden kann, bleibt offen. Das kann ja jeder Mieter für sich selber entscheiden, sagt man. Doch Zeiten ändern sich. Die Wahrnehmung von Wohnraum ändert sich. Ein Beispiel: Kochshows haben das gemeinschaftliche Kochen (mit Freunden und Familie) einer neuen Wertigkeit in der gewünschten Wohnnutzung vieler Mieter zugeführt. Übliche Grundrissentwicklungen berücksichtigen dies nicht. Die Küche ist herausgetreten aus dem kleinen Raum, in dem sonst nichts als die Hausfrau und Mutter dem heimkehrenden Vater abends einen Kuchen backt.
Ein weiteres Beispiel: Je kleiner die Wohnung um so höher sind die Anforderungen an die Flächeneffizienz. Hier steht der Developer in der Pflicht, wenigstens mit einem simplen Möblierungsvorschlag den Nachweis anzutreten, dass die Räume zweckdienlich nutzbar sind. In einem normalen Planungsumfang „Bauantrag” findet sich immer nur die Sparvariante: Doppelbett, Tisch, Stuhl.
Seit etwa 2010 ist nicht alles aber vieles anders. Die Stadteile sind bekannt, der Zuzug Neuleipziger hält unvermindert an, Sanierungsreserven sind erschöpft, Neubaupotentiale noch nicht ausreichend erschlossen. In den sozialen Dimensionen: Wirtschaftsentwicklung, Bildung und Kultur ist aus Leipzig ein Schnellzug geworden. Die typischerweise eher langsame Immobilienwirtschaft kann damit kaum Schritt halten. Die Folgen des Nachfrageüberhangs sind Preissteigerungen im Wohnbau und in der Vermietung.
Die Anzahl noch unsanierter Gebäude dürfte unter 2% des Gesamtbestandes liegen. Das ist weniger, als in den meisten westdeutschen Kommunen. Regelmässig liegen daher Angebote unsanierter Liegenschaften in Mikrolagen mit kleinen Nachteilen: an befahrenen Straßen, S-Bahn-Linien oder weit außerhalb. Für die Vermietung spielt das keine Rolle mehr, Leipzig ist längst eine Großstadt in der alle Dimensionen westlicher Metropolen zeitgleich neben einander existieren: Gentrifizierung, Stadtflucht, Wohnraumknappheit, Immobilienspekulation. Eine Investition in Leipzig in 2017 bedeutet also, dass die Zeit der Rosinensuche fast vorbei ist.
One step ahead:
Die Optimierung von Nutzungen
ist der richtige Weg.
Ein optimierter Grundriss verschenkt keinen Zentimeter. Jeder Quadratzentimeter wird geprüft, überlegt und genutzt. Ist er wichtig für eine Sichtachse? Liegt er auf einem der üblichen Laufwege? Bietet er Reserven, um für die Tagesroutinen der Bewohner eine sinnvolle Leistung zu erbringen? Effiziente Wohnflächen ermöglichen eine großzügigeres Wohnraumgefühl, auch wenn die Wohnungen kleiner sind.
Dies ist das klassische Aufgabengebiet der professionellen Innenarchitektur und des Interieur Designs. Der Lebenswert des Menschen steht hier im Mittelpunkt, sein Empfinden für seine Wohnung. Mit seiner Entscheidung für eine Wohnung bekommt er ein klares Nutzungskonzept wie die Wohnung optimal nutzbar ist. Er wird nicht mit einem neuen Haufen Fragen alleine gelassen, also, welche Lampe und welchen Schrank er wo hin zu stellen hat. Und dies ist wichtig in der heutigen Zeit, da sich die Menschen dank Ikea und ähnlichen Systemanbietern immer weniger eigenen Geschmack zutrauen und ihre Entscheidungen immer mehr von dem zu erwartenden Mehrheitsgeschmack des die neue Wohnung kritisch beäugenden Publikums abhängig machen.